La risposta dell'Esperto

Sulla possibilità di locare, con applicazione della cedolare secca, gli immobili abitativi a uso “foresteria” – ossia, nelle ipotesi più frequenti nella prassi operativa, quali alloggi per i dipendenti – sussiste un dubbio non ancora risolto a livello normativo. Ciò in quanto il regime opzionale di imposizione sostitutiva di cui all’articolo 3 del Dlgs 23/2011 stabilisce, per l’applicazione della cedolare secca, condizioni da rispettare che riguardano il locatore, la natura e l’uso dell’unità immobiliare da locare, senza invece rilevare, sulla base di quanto normativamente previsto, il fatto che il locatario possa risultare un “soggetto commerciale”. Infatti, a livello di requisito “soggettivo”, la disciplina relativa alla cedolare secca richiede che la locazione dell’immobile a uso abitativo venga posta in essere da parte di una persona fisica al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa o professionale (articolo 3, comma 6, del Dlgs 23/2011), senza invece prevedere alcunché in merito al soggetto locatario. In proposito l’agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E del 1° giugno 2011 (§ 1.2), ha affermato che non risulta possibile optare per la cedolare secca qualora il conduttore agisca nell’esercizio di arti o professioni, motivo per cui sarebbero esclusi dal campo di applicazione della cedolare secca i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo – indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile come foresteria). Si tratta, ad ogni modo, di un indirizzo che si scontra anche con l’indirizzo maggioritario di cui alla giurisprudenza di merito, la quale ritiene invece che la norma sulla cedolare secca possa trovare applicazione anche laddove il conduttore sia soggetto diverso dalla persona fisica (si vedano tra le altre CTR Lazio n. 1425 dell'11/03/2021, CTP Treviso n. 138 del 09/03/2021, CTR Emilia-Romagna 1236 del 20/06/2019, CTP Bari n825 del 02/05/2019, CTR Lombardia 754 del 27/02/2017, CTP Milano 3529 del 17/04/2015 e CTP Reggio Emilia n470 del 04/11/2014). Per questo motivo, anche considerando che l’articolo 3 del Dlgs 23/2011 non prende in alcun modo in considerazione la “natura” del soggetto locatario, si può ritenere che, dal momento che l’uso “foresteria” non esclude, di per sé, la destinazione abitativa dell’immobile locato con applicazione della cedolare secca, il locatore possa procedere, anche nel caso di cui al presente quesito, con l’opzione per tale regime di imposizione sostitutiva rispetto alla tassazione ordinaria dei redditi fondiari. Francesco Paolo Fabbri