L'assemblea
Locale che sporge sul cortile
La Domanda Una signora ha un’abitazione di remota costruzione, composta da 3 piani, contigua ad altre e prospiciente su area di corte a comune con altri fabbricati (circa 20). Detta abitazione presenta al piano primo un piccolo bagno 1,50x 2,50 (realizzato con concessione edilizia del 1964) a sbalzo sull’area di corte. Nel 1998 per esigenze sismiche/strutturali la proprietaria ha realizzato senza autorizzazione due pilastri 30x30 in muratura a sostegno del bagno che appoggiano direttamente sull’area di corte. Per sanare detti pilastri, il Comune mi chiede l’autorizzazione degli altri comproprietari della corte, cosa per me estremamente difficile da reperire. La corte ha funzione di accesso alle varie unità ed essendo a comune si va ad applicare la disciplina del condominio che in questo caso è di fatto e non costituito. Preciso che la corte è molto grande, l’area (aperta) sottostante il bagno delimitata dai pilastri rimane corte comune e l’opera in se non reca danno a nessuno (infatti nessuno si è mai lamentato). Per risolvere il problema delle firme degli altri comproprietari, vorrei capire se posso sfruttare l’articolo 1102 del cc “(...) purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso (...)” e quindi presentare la sanatoria con la firma unica della mia cliente.
La risposta dell'Esperto
La via proposta mi pare l'unica percorribile, visto che si tratta di un'opera che non impedisce il pari uso degli altri comproprietari ed non nuoce alla destinazione della corte comune, quella di dare aria e luce alle varie unità immobiliari. L'innovazione ha inoltre l'ingombro simile ad altre (ad esempio la realizzazione sul muro comune con corrispondente ingombro di parte di area comune sottostante di una canna fumaria) che sono pacificamente consentite ai sensi dell'art. 1102 c.c. Una volta dimostrato ai tecnici che siamo all'interno di un uso consentito da parte del singolo v'è da invocare la giurisprudenza amministrativa che rende non necessario il consenso degli altri condomini quando si vogliano eseguire interventi leciti ai sensi dell'art. 1102 c.c. Consiglio di Stato, sez. IV, 04/05/2010, n. 2546 In un edificio diviso verticalmente tra due condomini, il taglio del tetto di proprietà comune per inserirvi l'ascensore su una superficie ridotta e destinata interamente a coprire le porzioni materiali sottostanti di proprietà esclusiva del condomino che intende realizzare l'innovazione, costituisce una modifica della cosa comune permessa dagli art. 1102 e 1120 c.c. a ciascun condomino, atteso che non comprime i diritti dell'altro condomino a farne parimenti uso secondo la sua naturale destinazione. Di conseguenza, al fine del rilascio della concessione edilizia non è necessario l'assenso dell'altro condomino. Avv. Carlo Callin Tambosi