L'assemblea
Condominio senza tabelle millesimali
La Domanda Sono proprietario di un appartamento facente parte di un immobile suddiviso in 4 particelle distinte: 2 appartamenti A2 2 locali magazzino C2 Le proprietà sono divise nel seguente modo Soggetto 1 A2 +C2 Soggetto 2 A2 Soggetto 3 C2 L'immobile ha bisogno di manutenzione, parte dell'intonaco della facciata esterna e il cornicione del tetto (parti comuni) si sono staccati Al momento non c'è l'accordo tra le parti per intervenire. Il soggetto 1 non ha nessuna intenzione di partecipare alle spese tanto meno di effettuare i lavori. Premettendo che ancora non esiste il condominio Nel caso di assemblea prima /seconda convocazione in assenza di tabelle millesimali il soggetto 2 e il 3 potrebbero votare a favore degli interventi? La delibera sarebbe valida ? se si anche per delibere straordinarie ? Come potrei agire per riuscire a effettuare gli interventi?
La risposta dell'Esperto
Anzitutto, va premesso che il Condominio di per sé si costituisce nel momento in cui viene stipulato il primo atto che dà luogo alla coesistenza di due proprietari esclusivi di immobili facenti parte di un edificio in cui si trovino parti comuni da ritenersi condominiali ai sensi di quanto previsto dall'art. 1117 del codice civile. Fatta tale doverosa premessa, vi è anche da dire che le norme in materia di condominio (art. 1129 c.c.) stabiliscono l'obbligo di nomina di un amministratore ove i condomini siano più di otto (nonché, l'art. 1138 c.c., l'obbligo di formare un regolamento di condominio ove i condomini siano più di dieci). Fatta tale doverosa premessa, è ovvio che esistendo nel nostro caso il Condominio (pur minimo, nel senso di Condominio formato nelle persone dei tre condomini citati), e dovendosi applicare anche a tale Condominio le norme del codice civile in materia, è evidente che mancando (legittimamente) l'amministratore, l'assemblea può e deve essere convocata su iniziativa di ciascun condomino, e la stessa deve essere preavvisata agli altri condomini mediante comunicazione di un avviso, entro cinque giorni prima della data della convocazione, portante all'ordine del giorno l'argomento da discutere e deliberare. Dal momento, poi, che la delibera in questione avrà ad oggetto spese per lavori di manutenzione straordinaria, la delibera dovrà essere assunta con la maggioranza degli intervenuti rappresentanti 500 millesimi come previsto dall'art. 1136 c.c., II comma. E' dunque certo che i soggetti 2 e 3 sono pienamente legittimati a votare gli interventi straordinari previsti, fermo restando che la delibera, ove l'assemblea condominiale sia stata ritualmente convocata come sopra, dovrà essere assunta con la maggioranza sopra indicata. Maggioranza che dovrà sempre essere osservata sia in sede di prima che di seconda convocazione. Faccio infine presente che, in caso di particolare urgenza, l'art. 1134 c.c. legittima il condomino stesso ad assumere la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'assemblea, ma accorda a quest'ultimo il diritto di rimborso delle spese sostenute solo purchè e nei limiti in cui esse costituiscano vera e propria spesa urgente.Mario Battaglia