Le spese
Cancello automatico per parcheggio in corte comune
La Domanda Spese per cancello automatico che da accesso a corte condominiale: quale riparto (per luce e ordinaria-straordinaria manutenzione) va utilizzato? Utilizzo corte condominiale per sosta auto. Quali soluzioni eque prospettabili? Caso: -cancello consente l’accesso a corte comune dove sono ubicati garage interni di tutti i condomini tranne uno che non l’ha. Il regolamento (non contrattuale, quindi assembleare risalente agli anni 80) prevede che le spese siano sostenute da tutti i condomini (n.13, intesi come proprietari, escludendo i plurimi familiari di ciascuno), in proporzione ai millesimi di proprietà, anche se non fruiscono di servizi (o in misura minimale li utilizzano). Il condominio ha due scale (A e B) e sei porte d’accesso (e due da corte interna, oltre al cancello). La luce che alimenta il cancello è pagata solo dai 4 condomini di una scala (la B, perché collegato al loro contatore della luce scala). Uno di questi condomini (avente nucleo familiare unipersonale) è quello che non ha il garage, paga la luce per il cancello e gli viene impedita la sosta nel cortile, come da regolamento [indicato però come valevole per tutti i condomini -(detto divieto di sosta-parcheggio-)]. Tuttavia tutti gli altri condomini lasciano sovente le auto in sosta nel cortile (anche nottetempo e non all'interno dei loro garage) e quotidianamente pure tutte le loro governanti/badanti varie e dipendenti inclusi, senza pagare alcunché per l’intenso traffico che generano con conseguente spesa. Il condomino senza garage deve invece sostenere spese per limitrofo garage all’aperto (pari peraltro all’importo annuo delle spese condominiali ordinarie). Maggioranze “bulgare” non intendono variare tale stato di fatto, parso notevolmente iniquo, che “fa pagare consumi a chi non li effettua” e “impedisce il godimento di parti comuni”, generando conseguentemente anche un arricchimento indebito d’altri [che non pagano né luce né per la sosta, invece dovuta, nella zona antistante ed esterna al condominio (alla società delegata dal Comune all’attività di parcheggio) dove almeno i numerosi predetti che accedono al cortile potrebbero e/o dovrebbero invece lasciare le auto…] ecc.- Quale riparto spese equo potrebbe essere ipotizzabile? Anche facendo installare dispositivi atti alla contabilizzazione dei consumi o quant’altro? Quali ipotesi di soluzione potrebbe esser ragionevolmente prospettabile per questione della sosta auto nella corte comune, interclusa ad un solo condomino (il quale sostiene peraltro le spese maggiori rispetto a quasi tutti gli altri, considerata la notevole quota di millesimi di proprietà assegnata)? Grazie
La risposta dell'Esperto
L’art. 1117 del c.c. dice che "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; funzionali, all'uso comune". Eventuali limitazioni all’uso od al godimento dei beni comuni ai singoli condomini possono essere previste solo dal regolamento contrattuale predisposto sia dal costruttore e richiamato nei singoli atti di vendita che dai condomini all’unanimità. Lo stesso dicasi per la ripartizione delle spese relative ai beni indicati nell’art. 1117 c.c.. In mancanza di un regolamento contrattuale si applicano le norme del codice civile per cui tutti i condomini possono utilizzare i beni comuni e le relative spese si ripartiscono in base all’art. 1123 c.c., cioè i millesimi. Il regolamento di condominio approvato ai sensi dell’art. 1138 c.c. può regolare l’uso dei beni o servizi comuni ma non limitare il diritto dei singoli condomini su di essi. Eventuali delibere approvate dall’assemblea dei condomini che limitano i diritti dei condomini sui beni e servizi comuni sono nulle. Nel caso il condomino che subisce le limitazioni dei suoi diritti e sopporta le maggiori spese dovrebbe far presente agli altri condomini che le delibere sin ad ora adottate dall’assemblea sono nulle e chiedere l’applicazione delle norme del codice civile in tema di condominio. Nel caso l’assemblea condominiale persista nel suo ostinato comportamento indicato dal lettore, il condomino interessato dovrebbe rivolgersi ad un legale per tutelare i suoi diritti. Antonio De Stefano