La risposta dell'Esperto

Si ritiene che quello descritto dal lettore sia o un condominio “minimo”, se i due appartamenti hanno proprietari diversi, oppure l’edificio dell’unico proprietario (o di più comproprietari), se la proprietà di entrambe le unità è di un solo soggetto (o di più soggetti). In entrambi i casi, comunque, la scadenza per l’agevolazione fiscale di cui al Superbonus è prevista, con aliquota al 110%, fino a fine 2023 (detrazione che scende al 70 e poi 65% rispettivamente nel 2024 e nel 2025). In proposito, infatti, la presenza di un accesso comune tra l’unità al piano terra e quella al piano primo esclude che, senz’altro con riferimento all’appartamento posto al piano primo, si sia in presenza delle unità indipendenti descritte dal Legislatore, il quale richiede che accanto all’indipendenza di 3 impianti su 4 tra quelli di luce, acqua, gas e riscaldamento (requisito presente nel caso di specie), vi sia “un accesso autonomo dall’esterno”, ovvero un accesso “indipendente, non comune ad altre unità immobiliari” ex comma 1-bis, articolo 119, Dl 34/2020 (requisito assente). Ciò considerato, vi è tuttavia da valutare il fatto che l’unità immobiliare al piano terra è pure dotata di un separato accesso autonomo dall’esterno: ciò qualifica tale unità come indipendente e consente al suo proprietario di eseguire gli interventi anche autonomamente. Il tal caso, però, la scadenza per l’agevolazione è prevista al massimo per fine anno, se al 30 settembre sia stato realizzato il 30% dell’intervento complessivo (comma 8-bis dell’articolo 119 menzionato). Separazione della singola unità che, comunque, sulla base delle risposte delle Entrate non è mai obbligatoria ma sempre facoltativa, nel caso non sia possibile procedere come unità "condominiale". Riassumendo, quindi, sarà possibile un intervento che coinvolge entrambe le unità e, in tal caso, le stesse si comporteranno come un condominio con relativi massimali, separazione di fatture per gli interventi sulle parti comuni e sui singoli appartamenti e con scadenza del Superbonus al 110% per fine 2023. Sarà poi parimenti possibile, per la sola unità al piano terra, eseguire in autonomia i lavori: in tal caso si considereranno i massimali e la scadenza prevista per le unità indipendenti. Elisa de Pizzol