La risposta dell'Esperto

Prima di rispondere sono opportune alcune considerazioni. Innanzitutto, la fattispecie descritta è quella prevista e disciplinata dal comma 9, lettera a) del Dl 34/2020 che riconosce il beneficio fiscale al 110% “con riferimento agli interventi su edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario”. In particolare, ai fini della verifica del limite delle 4 «unità immobiliari», non bisogna considerare le pertinenze anche se distintamente accatastate (risposta all’interrogazione in Commissione Finanze 29.4.2021, n. 5-05839). In secondo luogo si precisa che agli edifici posseduti da un unico proprietario (o da più comproprietari) si applicano, in generale, i chiarimenti di prassi forniti relativamente agli edifici in condominio (inter alias, Circolare 25.6.2021, n. 7/E, pag. 442). In terzo luogo, di recente l’agenzia delle Entrate, con riferimento a un condominio minimo composto da 2 unità immobiliari di cui solo 1 ad uso abitativo e con superficie inferiore al 50% dell’edificio complessivo, ha ribadito che la prevalenza residenziale richiesta ai fini di godere del Superbonus deve essere valutata al termine degli interventi (risposta 23.5.2022, n. 290). Venendo al caso di specie, quindi, qualora al massimo 4 delle 6 unità immobiliari di cui è costituito l’edificio siano di natura principale (e quindi almeno 2 siano pertinenze) e a condizione che, al termine dei lavori, vi sia la prevalenza residenziale dell’edificio, si ritiene ammissibile l’accesso al Superbonus per gli interventi di riqualificazione energetica del fabbricato. In proposito si ritiene possibile non dar seguito ai chiarimenti forniti dall’agenzia delle Entrate con la risposta a interpello 7.1.2022, n. 5 nella quale ha affermato, con riferimento proprio al caso degli edifici di proprietà di un unico soggetto composti da due a quattro unità immobiliari, che l’accesso al Superbonus è precluso (sia per gli interventi trainanti che trainati) se non vi è prevalente destinazione abitativa: si tratta di una risposta isolata che nega il costante orientamento dell’Amministrazione fiscale sul punto che, come abbiamo visto, applica agli edifici dell’unico proprietario le medesime disposizioni e i medesimi chiarimenti di prassi forniti in tema di condominio. Elisa de Pizzol