La risposta dell'Esperto

Un condominio si definisce minimo se composto da due soli proprietari i quali dispongono della proprietà individuale degli appartamenti di cui è costituito il condominio stesso e della proprietà comune su alcuni beni, quali ad esempio, l’accesso e/o gli impianti (art. 1117 del Codice civile). Nella prassi, poi, viene definito condominio minimo anche quell’edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini (circolare 24/E/2020, par. 1.1). Diversa è la situazione delle unità indipendenti situate all’interno di edifici plurifamiliari: in tal caso è richiesto che le stesse, ai fini di fruire del Superbonus, siano dotate di un “accesso autonomo dall’esterno” e siano anche “funzionalmente indipendenti” (art. 119, co. 1-bis, Dl 34/2020). Qualificare un’unità immobiliare come appartenente a un condominio (seppur minimo) oppure come indipendente e facente parte di un edificio plurifamiliare è importante ai fini dell’applicabilità del Superbonus, in quanto sono previste delle conseguenze diverse, tra le quali il trattamento delle pertinenze ai fini del calcolo dei massimali di spesa: nel caso del condominio (anche minimo) rilevano, mentre nelle unità indipendenti no. Ipotizzando, quindi, di voler realizzare l’isolamento termico dell’involucro dell’edificio in un condominio di 2 appartamenti e 2 pertinenze, il “moltiplicatore di spesa” sarà quello previsto per i condomini da 2 a 8 unità (40.000 euro) e tale moltiplicatore terrà conto cumulativamente degli appartamenti e delle pertinenze (2+2) per cui il massimale complessivo di spesa sarà pari a 160.000 euro (40.000x4); diversamente, in caso di un’unità autonoma indipendente con una pertinenza che volesse realizzare il medesimo intervento, il relativo “moltiplicatore di spesa” sarà quello previsto per gli edifici unifamiliari e le unità indipendenti (50.000 euro) e non avranno rilevanza le pertinenze: il massimale complessivo dell’intervento sarà di soli 50.000 euro. A cura di Elisa de Pizzol