Le spese
Frontalino di balconi aggettanti
La Domanda Colgo l'occasione per chiedere quale sia la ripartizione corretta in caso di rifacimento balconi aggettanti. In pratica dopo la riunione condominiale per alzata di mano è stato deciso di dividere i costi dei balconi aggettanti per metri lineari. L'edificio è composto da terrazze-tetto e balconi disposti nella maggior maggior parte nella zona meno visibile del condominio (4 piani, 20 proprietari) , a parte questo dettaglio a livello architettonico parliamo di balconi che sono sostanzialmente dei parallelepipedi intonacati. L'opera di ristrutturazione riguardava i frontalini dove la parte bassa era rovinata e quindi è stata rasata e intonacata. Secondo le mie ricerche siccome non ci sono elementi decorativi e ornamentali l'intervento è a carico del proprietario e secondo il nuovo ordinamento solo i rivestimenti ( in architettura sono esclusi intonaco ecc.)e ornamenti sono a carico del condominio. Chiedo intanto se la mia teoria è corretta e secondo, alcuni proprietari hanno fatto pressione sull'amministratore cambiando da m.lineari a millesimi senza riunione condominiale. L'amministratore ha inviato la nuova ripartizione non verbalizzata. Mi sono ritrovato la rata da 90 euro a 1000 euro malgrado non abbia balconi ma solo un terrazzo-tetto che comporta nel mio caso dei costi che non posso sempre dividere con l'intero condominio in caso di rifacimento pavimento. Ho versato l'intero importo ma chi ha ragione?
La risposta dell'Esperto
Inizio rispondendo alla prima parte del suo quesito, volta a sapere a chi debbono essere addebitate le spese per gli interventi sul c.d. frontalino che, ricordiamolo, rappresenta la parte esterna del parapetto del balcone. Un orientamento, oramai da ritenersi consolidato, della Corte di Cassazione, ritiene che gli elementi decorativi che li caratterizzano “si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (tra le tante, Cass.Civ.sent.num.14576 del 30/7/2004). E' opportuno badare bene che, in tutte le sentenze, si parla sempre e solo degli elementi decorativi (es. stucchi) posti sul frontalino e mai del frontalino (inteso nelle sue connotazioni strutturali), ragion per cui sono i primi e non il secondo a essere di proprietà comune, salvo che, per le connotazioni strutturali, non sia possibile operare questa differenza. In tal caso, tutta la parte deve essere considerata comune. Atteso ciò e tenendo presente che, ai sensi del primo comma dell’art. 1123 c.c., le spese di conservazione delle cose comuni devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, è possibile affermare quanto segue: le spese per la manutenzione dei frontalini, per le parti che s’inseriscono nel prospetto dell’edificio, connotando il decoro dello stabile, devono essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà, quelle per gli interventi strutturali, purché sia possibile effettuare tale distinzione, saranno a carico del proprietario del balcone. Orbene, considerato che lei afferma che i frontalini dei balconi del fabbricato condominiale in cui abita non presentano elementi decorativi ed ornamentali, si può affermare che le spese per la manutenzione degli stessi restano ad esclusivo carico dei proprietari dei balconi. Lei, pertanto, sulla base di quanto riferisce, avrebbe diritto alla ripetizione di un pagamento effettuato indebitamente. Lei dovrebbe rappresentare quanto or ora dettole all'amministratore condominiale ed, in assenza di ogni sua iniziativa in merito, potrebbe agire giudizialmente per richiedere ed ottenere la restituzione di quanto indebitamente pagato ed anche, sempre da quel che lei mi dice, sulla scorta di una ripartizione diversa da quella oggetto del deliberato assembleare. Luigi Grillo (Confamministrare)