La risposta dell'Esperto

Il regolamento contrattuale può interferire con i diritti privati del proprietario, in quanto prevale sulle norme derogabili del Codice Civile e sulle disposizione di attuazione ma, non sulle norme delle leggi speciali; può contenere patti che limitano il diritto di proprietà esclusiva dei condomini che, se trascritti o secondo una corrente giurisprudenziale richiamati nell'atto, sono opponibili ai terzi acquirenti; può contenere speciali esoneri dalle spese condominiali a favore di uno o più condomini. Può imporre che nel giardino privato l'erba debba essere tagliata e regolata, in uniformità al condominio. Mi pare onere eccessivo che possa contenere una norma che autorizzi un solo e particolare manutentore. Il regolamento di condominio detta poi le norme per l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, nonché le norme per la tutela dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Il regolamento, dunque, attraverso la previsione di un complesso di regole giuridicamente vincolanti per tutti i condomini, costituisce un vero e proprio statuto del condominio provvedendo a disciplinarne la vita e l'attività. Pertanto le limitazioni contenute in un regolamento condominiale che vanno ad incidere sul diritto di godimento delle singole proprietà esclusive, restringendolo, danno luogo a vincoli di natura reale, configurabili come oneri reali od a servitù prediali. Tuttavia in determinate Regioni (Trentino Alto Adige, Friuli Venezia Giulia) vige sistema tavolare e tutto viene recepito e iscritto nel libro maestro ovvero, più propriamente, nella Partita Tavolare. Il sistema, infatti, è impostato su base reale, talché nella Partita Tavolare si può esaminare la storia del bene nel tempo senza dover conoscere le sue vicende attraverso la concatenazione dei nominativi dei soggetti che con quel bene abbiano avuto delle relazioni giuridiche. Nel libro fondiario possono essere iscritti il diritto di proprietà, le servitù, il diritto di usufrutto, i diritti di uso, di abitazione, di enfiteusi, di superficie, di ipoteca, i privilegi, per i quali leggi speciali richiedano l’iscrizione nei registri immobiliari, e gli oneri reali. L’intavolazione non può eseguirsi se non in forza di sentenza o di altro provvedimento dell’autorità giudiziaria, di atto pubblico o di scrittura privata autenticata da notaio o con sottoscrizioni accertate giudizialmente. Sembrerebbe dal caso citato che vi sia discordanza tra quanto già intavolato e regolamento contrattuale che, tuttavia, andrebbe approfondita con adeguata documentazione. Luca Bridi