La risposta dell'Esperto

Dal quesito posto dal lettore emergono una serie di importanti illegittimità perpetrate dall’amministratore di cui, a dire del lettore, non si conosce neppure il nominativo. Ma andiamo per ordine, cercando di dare una risposta ad ogni singolo quesito. Per la legittima convocazione dell’assemblea il novellato art. 66 disp. att. Cc, prevede ora specifiche forme, in particolare, l’avviso di convocazione, che deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. Ciò sta a significare che non sono consentite altre forme di comunicazione, come ad esempio, l’affissione in bacheca della convocazione. Pertanto, l’utilizzo di forme “alternative” non risulta legittimo e l’assemblea non può ritenersi validamente convocata, con tutto quello che consegue in ordine alla annullabilità della stessa. Come accennato, l’omessa convocazione del condomino comporta l’annullabilità della delibera e, a tal proposito, il condomino ha l’onere di impugnare la delibera, ai sensi dell’art. 1137 Cc, entro trenta giorni, che decorrono per gli assenti, come nel caso prospettato dal lettore, dalla comunicazione del verbale assembleare “incriminato”. Naturalmente, se mai l’amministratore comunicherà il deliberato assembleare, mai inizieranno a decorrere i relativi termini per l’impugnazione, con l’unico limite dato dalla prescrizione ordinaria, vale a dire il decorso di dieci anni dalla adozione della delibera. L’amministratore, e così si risponde all’ulteriore quesito, è obbligato all’atto della nomina, ai sensi dell’art. 1129 Cc, ma anche ad ogni rinnovo dell'incarico, a comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano il registro di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Lo stesso, inoltre, è tenuto a comunicare i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. Il mancato rispetto delle suddette prescrizioni, può comportare la revoca del medesimo amministratore. Passando oltre, si rammenta come l’amministratore è tenuto a redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Ciò posto, ai sensi dell’art. 63 disp. att. Cc, la riscossione delle quote condominiali, può avvenire solo in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, e senza bisogno di autorizzazione da parte di questa, con decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo. Ciò presuppone che, il piano di riparto debba essere regolarmente approvato, ma anche comunicato, unitamente alla delibera di approvazione, al condomino tenuto al versamento delle quote condominiali, specie quando, come nel caso del lettore, lo stesso non ha avuto possibilità, per difetto di convocazione, di partecipare all’assemblea. In mancanza, si ritiene senz’altro fondata sia l’opposizione all’eventuale decreto ingiuntivo ma, anche, per le motivazioni sopra dette, l’impugnazione della delibera per la sua evidente annullabilità, fermi restando i riferiti termini di decadenza e la loro decorrenza. Paolo Accoti