L'assemblea
Modifica tabelle millesimali contrattuali
La Domanda La sentenza Cassazione SS.UU. 9 ago 2010, n.18477 in materia di modifica delle tabelle millesimali recita: “non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art.1136 c.c., comma 2”. La successiva legge 220/2012 art.23, c.1 modifica l’art.69 delle Disposizioni di attuazione del codice civile: - riafferma il principio per cui la revisione delle tabelle millesimali deve essere fatta all’unanimità; - elenca le eccezioni al suddetto principio, ovvero i due casi in presenza dei quali la revisione può essere effettuata a maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio: valori millesimali errati e mutate condizioni dell’immobile. - prescrive che le disposizioni di cui all'art.69 "si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali". QUESITO: Attesa la sopravvenuta legge di riforma del condominio, è corretto ritenere il criterio espresso dalla Cassazione SS.UU. nel 2010 parzialmente superato e confermato nel solo caso di errore o modifiche eclatanti?
La risposta dell'Esperto
La giurisprudenza formatasi nel periodo precedente alla riforma del 2012 (L. 220/2012), dopo un inziale contrasto in merito alle maggioranze necessarie per l’approvazione o revisione delle tabelle millesimali, con la giurisprudenza divisa tra unanimità o maggioranza ex art. 1136 c.c., ha decisamente virato verso la necessità della sola maggioranza, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, a seguito dell’intervento risolutivo delle Sezioni Unite (Sent. 18477/2010). In quella occasione la Corte di Cassazione ebbe ad esprimere il principio per cui: <<Le tabelle millesimali allegate, come richiesto dall'art. 68 disp. att. c.c., al regolamento di condominio che viene approvato a maggioranza, non rivestono la natura di atto negoziale perché non incidono sul diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, ma accertano il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione delle spese di condominio. Pertanto la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio deve essere prevista per l'approvazione e la modifica delle tabelle in questione>>. Con la richiamata riforma, il legislatore del 2012 ha inteso riformulare l’art. 69, nel testo attualmente vigente e, a ben vedere, le novità espresse dal menzionato articolo sono diverse e di non poco conto e possono comportare dei problemi di coordinamento con i consolidati principi giurisprudenziali. Nel nuovo articolo, allorquando si parla dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, fermo restando l’utilizzo del termine “modificati”, viene sostituita la precedente locuzione “riveduti” con l’attuale “rettificati”. Il che lascia presuppore come il legislatore abbia dato rilevanza innanzitutto all’ipotesi dell’errore nella redazione delle tabelle millesimali, specificando appunto che in tali casi, e non solo in quelli lasciati alla libera volontà delle parti di cambiare le tabelle, è possibile correggere i predetti valori immobiliari. Circostanza che in precedenza non risultava altrettanto chiara, in considerazione del fatto che il termine “rivedere” non necessariamente presuppone l’ipotesi dell’errore, come ora invece chiaramente emerge dalla lettura del novellato art. 69 disp. att. c.c. Tuttavia, se risulta possibile correggere le tabelle millesimali in virtù di un errore contenute nelle stesse, anche con le maggioranze di cui all’art. 1136, II co., c.c., per come specificato nel successivo punto 1), prevedere l’ipotesi della “rettifica” solo con l’unanimità, per come pure previsto dal 1° comma, può avere solo un senso, che il legislatore, nel richiedere l’unanimità per la “rettifica o modifica” delle tabelle millesimali allegate al regolamento abbia voluto fare riferimento alle tabelle millesimali contrattuali, siccome predisposte dal costruttore e allegate al regolamento condominiale. Diversamente opinando la norma sembrerebbe non avere alcun senso, anzi risulterebbe in contrasto con se stessa. Partendo dal presupposto che il regolamento può essere adottato in ogni tempo, anche molto dopo la realizzazione del fabbricato o la costituzione del condominio, risultando peraltro ora obbligatorio solo in presenza di più di dieci condòmini, fermo restando che può legittimamente essere predisposto anche in condomini più piccoli, finanche in quelli cd. minimi, prevedere un diverso regime di maggioranze per la rettifica o modifica delle tabelle millesimali, in relazione alla mera allegazione, o meno, al regolamento apparirebbe senza senso e creerebbe una inaccettabile disparità di trattamento, in condizioni essenzialmente identiche. Salvo non voler ritenere, immotivatamente, che le tabelle millesimali convenzionali allegate al regolamento condominiale, hanno un peso o un valore maggiore rispetto a quelle non allegate. Ecco che allora, a parere di chi scrive, il legislatore non ha voluto affatto discostarsi dalla oramai costante giurisprudenza, anche a Sezioni Unite, stabilendo la necessità dell’unanimità per la rettifica o modifica delle tabelle millesimali, come peraltro ritenuto in dottrina da più parti, ma abbia voluto semplicemente, sia pure in maniera non molto chiara, consacrare il principio della necessità dell’unanimità solo per le tabelle millesimali contrattuali, siccome predisposte dall’originario costruttore e, pertanto, allegate al regolamento di natura contrattuale, fermo restando che, per la rettifica o modifica delle tabelle di derivazione convenzionale, vale a dire quelle predisposte successivamente e approvate dalla maggioranza assembleare, risulterebbe necessaria la sola maggioranza qualificata. Diversamente ragionando, si andrebbe incontro all’assurdo per cui, per l’approvazione delle tabelle millesimali sarebbe sufficiente la maggioranza, per come ritenuto dalla giurisprudenza, mentre la rettifica o modifica necessiterebbe dell’unanimità. Paolo Accoti