Le spese
Debiti contratti dal Condominio
La Domanda Si chiede cortesemente di acquisire un parere sulla responsabilità dei condòmini per debiti contratti dal condominio (si pensi a un fido bancario scaduto e alle azioni di recupero della Banca). Sul punto citiamo alcune pronunce di legittimità: a) La prima (SSUU 9148 8/4/2008), afferma che la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi ha natura parziaria; il creditore, ottenuta la condanna dell’amministratore (che ha stipulato il contratto in nome e per conto dei rappresentati), può procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini, entro i limiti della quota di ciascuno. Con questa pronuncia si stabilisce la parziarietà della responsabilità dei singoli condòmini. b) La seconda pronuncia (14813/2008) dispone invece che il debito contratto nell'interesse del condominio è solidale tra tutti i condomini, con la conseguenza che, in caso di mancato pagamento, il creditore potrà agire nei confronti di qualsiasi condomino, anche se questi ha integralmente versato al condominio la propria quota di spese condominiali. Tale sentenza sembra affermare il principio della solidarietà in capo ai condòmini per i debiti contratti dal Condominio. c) La terza sentenza (3636/2014), in merito alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o, comunque, nell'interesse del condominio, dispone che nei confronti di terzi, in assenza di una disposizione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro e, pertanto, divisibile, la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote, secondo criteri simili a quelli dettati dagli art. 752 e 1295 c.c., per le obbligazioni ereditarie). L'ultima pronuncia citata si alinea a quella delle SSUU 9148 8/4/2008 e si chiede un parere se sia la posizione più corretta o comunque da tenere in considerazione in quanto maggioritaria.
La risposta dell'Esperto
Il quesito, più che puntuale, manifesta una particolare attenzione del lettore all’argomento in esame. Preliminarmente bisogna evidenziare che la recente normativa (Legge 11 dicembre 2012, n. 220), con la quale sono state apportate alcune riforme alle norme di legge in tema di “condominio“ ha ribadito espressamente il principio della “parziarietà” delle obbligazioni. Con il novellato art. 63 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, infatti, il legislatore, al comma 2^ ha sancito che “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.”. La stessa sentenza della S.C. del 2014 (la n. 3633/14) infatti sancisce in via definitiva il criterio della “parziarietà” . La precisazione che essa fa in merito alla sussistenza di una disposizione normativa che non stabilisca il principio della solidarietà è dovuta al fatto che la Cassazione ha preso in esame un fattispecie concreta giudizio che presumibilmente riguardava un giudizio incardinato, in primo grado, almeno cinque/sei anni prima e, cioè, prima della entrata in vigore della richiamata riforma. Invero la seconda pronuncia della S.C. (tra l’altro non a Sezioni unificate, la n. 14813/2008), seppure un pò sibillina, non può essere considerata come un ritorno alla riaffermazione dell’opposto principio della solidarietà, in quanto la sentenza atteneva ad una fattispecie ben specificata e di portata limitata,appunto, al caso di specie. In definitiva, in considerazione anche della riforma dell’art. 63 disp. Att. c.c., sopra richiamata, si può ritenere, quindi, che l’orientamento giurisprudenziale più accreditato e da seguire è quello sancito dalla ultima e più recente sentenza della Cassazione, quella del 2014, che afferma e ribadisce il principio della parziarietà della obbligazione, recepito dalla riforma legislativa. D’altro canto quando il debitore è un condominio il creditore può essere abbastanza tranquillo, perché comunque il condòmino – fatte le dovute eccezioni – è pur sempre un debitore “solvibile” Avv. Antonio Bocchetti – Assocond Napoli